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上海“物业新规”立法听证 业主欠费或将限制卖房

放大字体  缩小字体 发布日期:2015-03-02 浏览次数:62
  东方网记者刘华宾10月25日报道:物业管理费久拖不交,转移房产或抵押登记时应否拉一条“警戒线”?遇有屋顶渗漏、电梯故障、墙面脱落等危险情况,物业公司可否“先斩后奏”紧急维修?今天上午,上海市人大就《上海市住宅物业管理规定(修订草案)》举行立法听证会。如何既维护物业服务企业的合法利益,又保持物业服务企业的公共服务特性,这成为听证问题的实质。
  
  业主欠费能不能限制卖房?
  
  听证问题:修订草案第四十三条将欠交物业费的行为与物业的转移和抵押登记相联系的设计是否合理、可行?
  
  草案条文:(物业服务费的承担)业主应当根据物业服务合同约定,按时交纳物业服务费。业主申请房地产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳物业服务费的相关凭证,但业主就物业服务费交纳争议金额提供相应担保的除外。业主已经提供担保的,物业服务企业应当在三十日内提起诉讼或者仲裁。
  
  参加听证会的陈述人普遍表示,按时交纳物业服务费是业主应尽的义务,通过限制转移房地产或登记抵押,有利于保障物业服务企业维护日常运作。但也有一些陈述人提出,业主欠交物业费用的原因多样,应对物业服务企业的服务质量加强监督,公正客观地考核物业管理企业。
  
  听证陈述人、长宁区第三房管办事处主任戴青表示,少数业主拒交物业管理费,直接影响到小区公共服务。由于业主欠交物业费用,不少物业公司只好减少夜间值班人员、垃圾清扫人员,直接导致物业管理服务水平下降,有些入不敷出的物业企业甚至被迫退出小区。长此以往,最终损害的是全体业主的整体利益。
  
  听证陈述人、上海鼎高物业管理公司小区经理鞠宝船认为,业主交纳物业管理费用,购买的是公共服务和公共设施的使用权益,少数业主长期滞纳交费,致使物业服务企业陷入资金短缺,从而影响整体服务水平。业主的欠缴行为还会产生示范效应,对按时足额交纳管理费的业主造成不公。
  
  物业管理费难收,物业公司徒唤奈何。听证陈述人、上海东湖物业管理公司总经理李风提出,物业公司面对业主欠费时,单方面追缴的成本很高。“物业公司通常不愿意打官司。一件案子的律师费至少500元,物业公司承担不起。就是迫不得已打起官司,也不见得能要到钱。即便追回了欠款,物业公司早已与业主交恶,这样的后果也不是我们想看到的。”在一些中高端楼盘,业主中不少是外地投资客,遇到欠缴物业费时,业主的手机经常打不通。
  
  不少陈述人也提出,业主欠缴物业费的原因错综复杂,既有物业服务质量不过关,也有一些历史形成的原因。听证陈述人、新民晚报社区版编辑王弘提出,不同业主对物业服务的预期往往不同,物业服务质量不好而影响少数人利益,这些“少数人利益”应该如何维护?对于小区群租等现象,物业公司没有执法权限,除了上门劝告别无他法,最终也会影响业主的交费热情。上海天梭物业管理公司员工谢俊提出,相关法规在欠交物业费用的业主采取“惩罚措施”,对物业服务企业的不作为也应设立相应“惩罚措施”,以体现法律的“公平公正对等”。
  
  听证陈述人、上海虹桥正瀚律师事务所合伙人姜竑建议,房地产登记机构、法院、仲裁委等相关机构做好沟通协调,对法规的适用对象、操作流程等达成共识。对于存量房的物业费管理方式,应在签署买卖合同时明确约定,“凡是限制产权交易的因素,均应标准化写入买卖合同。”
  
  紧急维修可否”先斩后奏”?
  
  听证问题:修订草案第六十四条关于强制维修和紧急维修的规定是否有必要,程序设计是否合理、可行。
  
  草案条文:(物业强制维修和紧急维修)发生下列严重影响房屋使用和安全的紧急情况时,物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施,同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告:屋顶、外墙渗漏的;电梯、水泵故障影响正常使用的;外墙墙面有脱落危险的;消防设施损坏,消防部门出具整改通知书的;其他严重影响房屋使用和安全的情况。
  
  前款规定涉及维修费用,按照管理规约规定或者经具有相应资质的中介机构审价后,由相关责任人承担或者在专项维修资金中直接列支。物业存在房屋结构安全隐患或者被鉴定为危险房屋,可能危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当予以配合。责任人不履行维修养护义务的,可以由物业服务企业报经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。
  
  房屋安全隐患涉及业主人身安全,以往物业公司动用维修基金,往往遇到业主表决难的“瓶颈”,有时出现顶楼漏水时楼上人家心急如焚,楼下人家坦然处之。听证陈述人戴青、鞠宝船等都认为,屋顶渗漏、外墙面剥落、消防设施老化等,影响到全体业主的公共安全,需要物业公司采取应急措施防患于未然。但现在遇到紧急维修时,往往是物业企业先行垫资,事后待业主大会三分之二表决通过,再能从公共维修资金中支付,一旦业主大会没有通过,或者业主对维修质量存疑,这笔费用就只能由物业企业自己“吃进”。建议简化强制或紧急维修的程序。
  
  部分听证陈述人提出,法规草案中的“严重影响房屋使用和安全的紧急情况”,容易在业主和物业公司间产生认识上的分歧,究竟什么样的损坏才是严重和紧急的?建议建立物业企业与区房屋紧急维修中心的联动机制,遇到屋顶漏水等“紧急情况”时,由后者到现场鉴定是否需要紧急维修。
  
  听证陈述人、业主代表韩钦德认为,房屋维修中要努力防止猫腻和腐败,政府部门可选定资质良好、信誉可靠的维修企业名单,遇有紧急维修等情况时,由这些企业进行公开招投标。听证陈述人、业主代表楼伯飞建议,紧急维修后要进行审计,把好资金的使用关。
  
  听证陈述人、闸北区宝山路街道市政科的邵键烜认为,小区房屋的维修方案确定之后,一般都会由第三方施工,施工用材、用工等完全可控,所谓有猫腻的空间基本不大,关键是遇到维修时如何确定维修方案,“有些业主是非专业人士,对不同的方案举棋不定,建议房管部门协调确定方案。”

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